对话郑永年：史上最宽松的房贷新政能否激活楼市？

摘要： 5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套房首付比例最低降到15%。另外全国层面取消首套和二套房贷利率下限，并下调个人住房公积金利率。同时...

5月17日，中国人民银行、国家金融监督管理总局联合发布通知，首套房首付比例最低降到15%。另外全国层面取消首套和二套房贷利率下限，并下调个人住房公积金利率。同时，央行设立3000亿元保障性住房再贷款。这些政策被业内人士称作新一轮楼市利好政策“四箭齐发”。紧接着24日，广东省19个城市的差别化住房信贷政策进行调整，首套房与二套房的商业性个人住房贷款利率下限取消，房贷利率实现市场化。28日，作为一线城市的广州和深圳也分别下调个人住房贷款最低首付比例至15%和20%，广州则直接取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。这意味着在房贷利率的制定上，基本交由商业银行和借款人自主协商，这无疑加大了市场自我调节的空间。大尺度放开限购、降首付、降利率，这一系列“组合拳”意在进一步刺激需求和释放库存。

房地产曾是中国当之无愧的支柱产业，为过去20年经济增长的火车头之一。然而，近年来中国房地产市场下滑严重。在中国统计局所公布的今年2月70个大中城市商品住宅销售价格变动情况中显示，70个大中城市的新建商品住宅和二手住宅的销售价格分别环比下降了0.4%和0.6%，全国新房和二手房房价已分别连跌9个月和10个月。安邦智库的一份报告指出，尽管二手房市场有了积极的变化，但整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变，房地产市场的寒冬还远未过去。

那么，目前堪称史上最宽松的房贷政策能否拯救疲软的房地产业？为此，《大湾区评论》编辑组与郑永年教授展开相关讨论，本文根据讨论内容整理和扩充形成。

郑永年谈中国房地产

PART ONE

房地产行业是中国经济最成功的一部分，但搞不好也可能成为最失败的一部分。房地产在以往很长一段时间内对推动中国经济增长发挥了很大作用，以至于一些经济学家把房地产视为中国经济的支柱产业。因此，如果房地产崩盘，整体经济也会面临严峻危机，处理不好甚至会酿成一场金融危机。可以说，当中国经济和房地产行业良性循环时，即房地产好，经济大环境也会好，反过来促进了房地产业继续蓬勃发展，整体上行；反之，当两者恶性循环，整体就会往下行。

整个房地产市场逐渐下沉的大趋势，已经很难改变。造成这一情况的原因不外乎几个。主要是经济高速发展期已经过去，新时代中国经济已从高速增长阶段转向高质量发展阶段。在房地产方面，富人手握多处房产，不愁没有房子住；而穷人的购买力随着经济大环境的变化愈发“雪上加霜”。

在经济下行和防疫措施的双重影响下，房地产市场的主要购买群体也发生变化，购房主体的需求也在产生转变。

中上层曾经是住房消费的主力军，包括企业业主和公务员。但这些群体的住房偏好发生了很大的变化。比如，体制内部分有购买能力的公务员群体曾是购房主力之一，由于反腐力度加大，房产登记报备从个人延伸到直系亲属，这部分群体对商品房消费能力受到抑制。企业家群体也曾是购房的主力军。尤其是一些底子厚实的民营企业家，在其对经济预期看好的时候，就不仅是购置一两套房子那么简单，而是加大杠杆扩大资产。当下情况则相反，企业家面临着诸多不确定性，过去“大手一挥”购房的情况不再。如此，无论是出于改善意愿还是投资意愿，这些处于社会中上层的购房主力已经消减。

而我们的城市化还在进行，还有大量的农民工群体有住房需求，但是他们的消费能力普遍不足，没有钱购房。

从年龄结构看，第三类潜在的购房者是年轻一代，他们构成了潜在的购房主力，但出于对未来不确定性的预期，年轻人的心态也发生了很大的变化。现在不少青年，不仅不想结婚、不想生育，甚至不想谈恋爱。如果这种心态成为一种普遍现状，就算是收入稳定的青年群体，随着他们对婚姻、生育与住房“挂钩”的看法越来越淡，从观念上看，拥有房屋将不再是婚姻和生育的必备条件。

总之，在中国总人口下降的情况下，投资性的房地产时代已经过去了。房子的需求基本上是人口趋势的反映，人口下降必然导致需求下降。实际上，房地产行业面临着“去库存”的压力。

当前的房地产行业就是面临着这样的局面，应该怎么办？我认为至少要照顾到三个层面。

第一，要解决烂尾楼问题。许多购房者已经支付了房款，却无法拿到房子，开发商也陷入困境。这部分购房者多为真正需要住房的群体，政府必须帮助予以解决，否则很容易演变成为社会政治问题。

第二，要大力发展公租房。住房不仅仅是居住问题，更是一项系统的社会工程。作为社会主义国家，我们在软基建领域的社会主义特征却十分缺乏。即使与香港、新加坡等资本主义地区相比，我们的公共住房比例也要低得多。早年曾提出城市公租房覆盖率要达到20%，但现在多数城市连5%都不到。如果公租房建设跟不上，不仅会影响城市的竞争力，更可能会引发民怨。对庞大的低收入群体来说，他们需要就业机会和进一步的发展，需要脱贫并逐步进入中产阶层。只有这部分人能够成长壮大，中国才能建立起消费型社会。公租房建设不足，说明社会领域过度商业化和资本化。

第三，要大力发展高品质住房。城市中的许多普通住宅，即使在烂尾之后也无法吸引富人购买。在推进城乡一体化的过程中，是否可以探索宅基地的流转交易，让一部分人建造高品质住宅，以此保值增值；现在很多资本因为缺少投资空间而外流，而高质量的房地产是留住资本的有效方法。与此同时，为多数人提供保障性住房。在总量一致的投入下，这样做不仅有利于政治稳定，还能培育中产阶层，拉动消费，真正建立起消费型社会。

一线城市开始加入“以旧换新”行列，深圳日前官宣13个“以旧换新”房地产项目名单，吸引了不少购房者周末看盘（图源：新华社）

造成各种困局的根源，在于经济和社会的错位，政府和市场的错位。在本应适应市场经济的领域，我们却没有积极顺应，政府作用过大，市场化不足；在政府应该发挥作用的社会领域，我们反而在不遗余力地推行市场化，政府则退却了。

此外，我们也注意到不少地方尽管外来人口熙熙攘攘，但经济并不景气。内地不少城市工业园区厂房空置，小商铺倒闭。作为中小微企业主要代表，他们的经营状况反映出这些群体所处的危险境地。他们渴望美好生活、勤劳工作，但前景堪忧。我们每次外出调研了解到这种情况就很担心，只有“安得广厦千万间”，才能“风雨不动安如山”。房地产危机已经发生，我们必须做出改变，转“危”为“机”，这样房地产才能“重生”。

对话郑永年

PART TWO

就近期中央和地方出台的各种楼市政策，《大湾区评论》编辑组与郑永年教授展开对话，探讨中国房地产的现状和未来。

邀请嘉宾：郑永年教授

本期主持人：袁冉东 黄紫蓝

对话时间：2024.05.28

大湾区评论：

年轻人到城市工作，尤其是在一线城市，会发现工作机会和房子错配的现象，工作机会往往集中在大城市，天价房让年轻人望而却步；而老家虽然有房，但是没有足够的工作机会。您怎么看待这种现象？

郑永年：

首先，目前我国大城市尤其是一线城市的住房保障力度明显不足，公租房等保障性住房的覆盖率过低。这反映出住房领域市场化改革的倾向过于明显，而政府的公共服务职能发挥不足。这种状况下，绝大多数普通民众很难通过市场途径解决居住问题。

其次，年轻人收入增长速度赶不上房价上涨速度。大城市尤其是一线城市经济发达，聚集了大量优质的就业机会，对年轻人有较大吸引力。多数年轻人依靠工资收入，难以在短期内积累足够购房资金。而且年轻人处于职业发展初期，其收入增长还非常有限。

第三是住房供给结构不合理。面向年轻人等中低收入群体的小户型住房供给不足，公租房等保障性住房建设仍然滞后。我们比较一下美国和新加坡的例子就可以知道。美国是世界头号经济体，但美国的体制过于资本主导，并没有解决好住房问题，导致住房领域贫富悬殊过大。在经济不景气时期，住房所有者有权把交不起房租的房客撵出去，所以，这些年美国一些城市时常出现抵制交房租的运动。而在新加坡则是另一番景象。新加坡的收入差异和贫富悬殊并不比美国低，但新加坡社会是稳定的。这是因为新加坡政府有效地发展出了政府组屋制度，有效地保护了社会，至少实现了基本的社会公平。

以粤港澳大湾区为例，尽管深圳、东莞、惠州，地理位置相近，但在教育、医疗等公共服务水平上存在明显差距，房价也相差悬殊。这反映出我们在区域协调发展和基本公共服务均等化方面做得还很不够。

2023年1月10日在美国洛杉矶市中心拍摄的无家可归者的帐篷（图源：新华社）

大湾区评论：

在创新创造附加值与增量财富的时代，年轻人是推动一个社会发展的最关键因素，当前大城市以各种优惠措施全国抢人，以提升其城市竞争力。我们常说，年轻人是创新的未来，但现实却是年轻人无处安家。

郑永年：

虽然城市一直是年轻人创业创新的地方，但城市对年轻人越来越不友好。高居不下的房价让越来越多的年轻人望而生畏。经验地看，创新是中产现象，因为只有中产有能力承担创新的风险。自有住房是中产的主要体现之一。因为不能为年轻人解决住房问题，很多城市的创新软弱无力。现实地看，一线城市不仅让年轻人难以承受其高房价，就连大中型民营企业都难以承受其高额租金了。

大湾区评论：

国际上很多发达经济体的大城市，比如日本东京和韩国首尔，他们在城市化过程中也会遇到类似的问题，房地产“困局”究竟是亚洲传统文化的“通病”还是世界上所有城市化发展一定会遇到的问题？

郑永年：

这确实是亚洲普遍存在的问题。亚洲社会普遍存在重视集体、追求聚集的文化传统，这在一定程度上强化了大城市的吸引力和集聚效应。在现代化进程中，这种文化心理与城市发展机遇相结合，导致人口和资源不断向特大城市集中，带来了交通拥堵、环境污染、住房短缺等“大城市病”。

更为重要的是，城市越大，生育率越低。我们国家现在面临的最大问题之一就是生育率低下，人口增长断崖式下降，这个和过度城市化是有关系的。当然欧洲和其他地区也有这种情况，只是亚洲式的大城市化所造成的恶果最为严峻，我把它称为“绝子绝孙”的城市化——日本三分之一的人口集中在大东京周边，韩国差不多一半的人集中在首尔。除了城市化水平还没那么高的越南生育率还可以，东亚儒家文化圈所有的城市都是低生育率。

日本政府于周二发布的初步数据显示，2023 年日本婴儿出生人数连续第八年下降，创下历史新低（图源：路透社）

但这并不是说东亚文化圈就没有办法解决这个问题。在发展公租房方面，新加坡的经验值得我们借鉴。新加坡存在着两个房地产市场：第一，主体市场是“政府组屋”，也就是我们所说的“公租房”市场，接近80%；第二，一个完全开放的市场，占20%左右。新加坡政府规定，一个家庭超过了一定的收入，那么就没有资格申请政府组屋，而只能在完全放开的市场购买住房，也就是说，富人没有资格购买政府组屋，而只能购买商品房。不能低估这个80%市场的经济和社会意义，甚至是政治意义。政府组屋政策，之所以成为新加坡政府的一项基本国策，而不仅仅是为了解决老百姓住房问题，而是政府能够通过组屋这个平台向公民提供大部分的社会服务和政治管理。当然，也不能忽视20%的开放市场的作用，因为它满足了富人对住房的需求。政府可以通过这两个市场的差价来进一步辅助社会公平的。

大湾区评论：

房地产改革的过程中，其实一直面临着一个问题，就是想法很好，但落到实际操作上有难度。哪个部门、哪个处来推？没有人愿意牵头做。基层处长是不愿意做的，有没有可能成立一个专门的机构来推动这件事？具体又该怎么一步一步去达成？

郑永年：

专门的机构是需要的，新加坡的组屋制度开始时就是李光耀亲自抓的。社会领域的机构一定要国家推。中央层面成立了诸多委员会，但是关乎民生的部门太少。中央层面应该成立一个专门的住房委员会，以省为单位来统筹和落实。

新加坡女皇镇一处组屋区（图源：新华社）

就新加坡在管理政府组屋的经验而言，有三种思路可以供我们考量：

第一，地方政府收购陷入困局或者空置的房屋，作为公租房管理。政府公租房并不需要政府直接管理，而是既可以采用“官督商办”模式，也可以采用民营化管理模式。更值得注意的是，新加坡的政府组屋是私有化的，可以在满足政府规定的条件下在市场上交易。不管采用哪种方式，都要为民营企业在房地产业领域腾出空间。第二，国企收购陷入困局的房企或者控制房屋，但也可以采用“官督商办”或者民营化的方式进行管理。第三，以单位团购的方式解决住房问题，而价格由政府管制。举个例子，如某高校以一个单位整体投购，将有助于满足高校老师对住房的刚性需求。中国城市从单位制演变过来，在这方面有诸多记忆。现在对社会整体而言，单位制度不那么重要了，但当时的一些经验是可以借鉴的，这也是传统中国社团精神的反映。

必须强调的是，不管以何种方式，如果政府收购空置房或者接手一些存在问题的地产公司，都需要以“收购”的方式。尽管这也可以视为是另一种形式的“土地改革”，但必须避免过去“斗地主”的方式，即避免没收的方式。

大湾区评论：

现在楼市政策进一步“松绑”，您认为房地产的转型除了考虑到大多数老百姓的住房需求之外，还要考虑哪些需求？

郑永年：

房地产转型必须考虑到中国城市的升级和品质提升，过快的城市化导致了城市的品质出现问题。仅仅出台新购房政策是不够的，一定要考虑到其他需求，城市才能实现高质量发展。比如，修建停车场，修建幼儿园，修建养老院。（编者注：《郑永年：房地产的出路在哪里？》）人们把城市当家，从房子开始。房子的建设，也要围绕人的需求来进行。房子并不是建了就会有人来住。过去各种限购政策是为了抑制炒房，抑制不合理的房价上涨。当潮水褪去，我们就要回归人的本质需求，关注人的衣食住行、生老病死。仅仅让人“住”进去是远远不够的，城市的高质量发展要秉承“人本主义”的精神。