开征房地产税的最大逻辑障碍是，普通人只对房屋享有所有权，但对土地没有所有权

摘要： 开征房地产税的最大逻辑障碍是，普通人只是对房屋本身享有所有权，但是对土地没有所有权。土地是国有的，属于国家所有，不是个人所有。从某种意义上来说，个人只是房屋所在...

开征房地产税的最大逻辑障碍是，普通人只是对房屋本身享有所有权，但是对土地没有所有权。土地是国有的，属于国家所有，不是个人所有。从某种意义上来说，个人只是房屋所在土地的“租客”。

70年的土地出让金，有点像是租金。开发商在拿地时，一次性交纳70年的土地出让金，有点像是一次性交了70年的租金。当开发商把房屋卖给购房者时，相当于把这份土地租约，延续给了购房者。

对于购房者来说，由于对土地不享有所有权，相当于只是房屋所在土地的“租客”。所谓房地产税，本质上是两个东西：一是房产税，二是地产税。

对于房屋本身来讲，购房者享有所有权，可以因持有房产而交税，但是对于土地来讲，购房者不享有所有权，没有持有“地产”，所以从逻辑上来讲不应该交地产税。

如果你租了一样东西，付过了租金，但是却还要因为持有该并不属于你的租赁物，而需要交税，从逻辑上来讲，比较怪异。或者，在你付过租金后，由于使用了该租赁物，而需要交税，逻辑上也比较怪异。

从逻辑上来讲，征税的一个基本原则是，谁获益，谁交税。东西是出租方的，租金也交给了出租方，出租方对该东西享有所有权，并且收到了租金，属于妥妥的获益方，但是出租方不需要对此交税，却要求承租方来进行交税，要求交税的原因是，承租方在租赁期间占有或使用了该租赁物。

这个逻辑是不太能够讲得通的。因为承租方在租赁期间之所以能够占有或使用该租赁物，是因为向出租方支付了对价，即租金。承租方已经为此付过了对价。而出租方收到了租金，属于获益方，此时应该轮到收到租金的出租方，去交税。这样的逻辑，才讲得通。

开征房地产税的最大逻辑障碍，我觉得在这儿。或者要么未来只开征房产税，不开征地产税，即把“房地产税”这四个字，变成“房产税”三个字。

但如果只针对房屋本身开征房产税，把“地产税”因素剔除的话，估计征不到太多税。因为房屋本身不值太多钱，且不断贬值。一个房子的建筑成本，可能只有两三千元一平米（或多或少）。一套100平米的房屋，其本身的价值可能只有二三十万（或多或少）。

且随着时间的推移，房屋本身不断老化，价值不断贬损。

如果按照二三十万的价值成本来征税的话，一年不一定能征到太多税，且随着时间推移，逐年减少。如果按照1%来征税的话，第一年可能是两三千元，第二年开始逐年递减。等到了一定年限时，能够征到的税可能不一定比征税成本，高出多少。

现在动辄几百万一套的房子，核心价值不是房子本身，而是房子所在的地价。

但如果连同“地产税”一起征的话，逻辑上不太能够讲得通，而如果只征收“房产税”的话，可能征收效益不会太高。我觉得这是目前开征“房地产税”的最大逻辑障碍之一。

当然，我上面所讲的仅限于逻辑障碍，属于纯理论和逻辑分析探讨，仅供参考。